当前聚焦：雅居乐的“至暗时刻”

2022年是房地产行业相当艰难的一年，而雅居乐也在经历自己的“至暗时刻”。

据最新年报显示，2022年雅乐居营业额为人民币540.34亿元，较2021年730.28亿下降了约26%。毛利润为10.01亿，集团净亏损和公司股东应占净亏损分别为133.73亿和149.81亿，自上市以来首次迎来亏损。

(资料图片仅供参考)

不仅如此，雅居乐2021年的确认销售面积由427万平方米下降22.4%至2022年331万平方米。而确认平均成本由2021年的每平方米10104元上升17.8%至2022年的11903元。最终导致雅居乐的物业发展的确定销售收入从2021年的584.02亿下降35.9%至2022年的374.26亿元。雅居乐管理层认为，亏损的主要原因是房地产行情不利和新冠病毒的持续影响削弱了买家信心，导致交付规模下降，整体销售面积和平均售价下降。

另一方面，当行业处于下行期，雅居乐选择处理企业债务。据财报显示，截至2022年12月31日，雅居乐总借贷相较于2021年12月31日下降了243.88亿元，并且维持了160.91亿元的现金和银行存款。

然而雅居乐的偿债之路并不顺利。据相关媒体报道，早在2022年8月3日，上海票交所披露了截至7月31日票据持续逾期企业名单，其中雅居乐集团有15家地产开发子公司上榜，仅票交所披露的9家项目公司中，累计逾期金额达1.095亿元，逾期余额也超过了1亿元。

即使雅居乐表示自己度过了偿债的高峰期，但事实上雅居乐的偿债压力依然存在。数据显示，截至2022年12月31日，雅居乐的净负债比率为57.3%，较2021年12月31日上升了6.5%。资产负债率由2021年的71.96%上升至2022年的77.03%，流动比率则从1.33下降至1.18。另据财报显示，截至2022年12月31日，雅居乐仍有一年内所须偿还贷款超过200亿元人民币。2022年的雅居乐刚爬过一个债务的山头，2023年还得再爬一个。

祸不单行，4月1日，上海票据交易所披露威海冠军体育小镇4513万票据逾期。据报道，威海冠军体育小镇是亲见体育公司和雅居乐于2017年签约合作的项目，根据协议，雅居乐将出资500亿元打造威海南海新区体育休闲特色小镇。威海冠军体育小镇出现的问题是否会影响雅居乐还有待观察，但是其中潜藏的风险不能忽视。

尽管如此，雅居乐也在惨淡的业绩中寻找亮点，比如多元业务取得了一定成绩。据财报显示，2022年多元业务营收达约166亿元，同比增长14%，另外多元化营收占比持续上升至31%。从具体的业务来看，雅居乐2022年物业管理收入136.83亿元，较2021年113.3元增长20.3%；在管面积545.8百万平方米，较2021年的488.9平方米增长了12%。商业及环保收入29亿元，同比下降11%。

然而多元业务增长的背后也潜藏着危机。3月28日，根据雅居乐旗下的雅生活财报显示，2022年雅生活应收款同比增长了103%，达到103.53亿元，其中45%来自关联方。就在最近，雅生活又发布公告，宣布与雅居乐达成协议，后者可以用未售物业资产冲抵对雅生活的应付账款。换言之，雅居乐其实是将自己的部分偿债压力转嫁给了自己旗下的物业企业雅生活，上述的削减债务或许也是治标不治本。

值得注意的是，进入2023年以来，雅居乐的数据依然没有回暖，数据显示，第一季度的预售总额168.1亿元较2022年第一季度预售总额211.亿元同比下跌了约20%。如果2022年的业绩低迷可以用新冠疫情解释，那么政策放开后的2023年却迎来“开门黑”，这就不能再用同样的理由来解释了。不仅如此，从第一季度来看，自2023年1月起，雅居乐的预售额也是不断下跌，从1月份的64.4亿元下跌至2月份的61.2亿元，到3月份又暴跌至42.5亿元。

业绩的的一路下滑最终也导致了股价的一路下跌。雅居乐的股价从1月一直下跌至4月。截至2023年4月7日收盘，雅居乐的股价已经下跌至1.660港元元。雅居乐也成为上市港股的房企中少数股价低于2港元的房企之一。

雅居乐能否从2022年的“至暗时刻”走出来，还需要一段时间检验。（内容来源|商业华观）