深圳二手房，一个好消息，一个坏消息

2422套！这是深圳交出的8月二手房成绩单。

(相关资料图)

在历经连续4个月的下降之后，深圳二手住宅成交量终于在8月迎来止跌回升，较上月增长7%。

数据来源：乐有家研究中心整理

二手房交易量触底，确实是个好消息，说明市场信心正在修复，买家观望情绪减少。

与此同时还有一个坏消息是，二手房价格仍然处于阴跌的状态，以价换量的趋势明显。

而接下来，就是楼市的传统旺季“金九银十”，再叠加近期政策利好，预计成交量会继续拉升，最乐观的估计，很有可能突破5000套枯荣线。

成交量起来了，二手房价是否也会跟着上涨？

现阶段深圳二手房是什么行情?

接下来市场会怎么走？

8月，二手豪宅率先回暖

8月份二手成交放量，大概有几个关系：

其一，新政宽松预期。

自7月底住建部发声呼吁适时调整优化房地产政策，市场对进一步出台宽松政策预期加强。

诸如认房不认贷、降首付比例、税费优惠等。在一阵雷声中，大家的情绪都一下子被调动起来。

其二，成交量回升的背后，是房东的以价换量。

从成交价格看，8月深圳二手成交均价环比微跌，市场存在一定程度上“以价换量”。

以宝中热门的学区房花样年花乡为例，8月陆续成交好几套28㎡的小户型，量是起来了，最低成交价已经跌到201万，低于指导价28%成交，回到2019年的水平。

虽说8月二手成交有所回温，但整体而言只能说是止跌，因为相较5-7月的月成交量，均是较低水平。

也就意味着，短期内二手房成交价格很难反扑，还需要一定的时间才能修复。

花样年花乡小区

我们再来看一下其他数据统计：

8月二手成交数据中，成交面积段大于等于90平方米户型成交占比有所提升，环比上浮1.1%，购买大户型的改善客群明显增多。

数据来源：深房中协中介标准指数

之前我们有讲过，上个月二手行豪宅成交明显活跃起来了，比如华侨城、香蜜湖、宝中等板块，不少豪宅盘卖出了刚需房的速度。

像香山美墅、华润城、壹方玖誉等豪宅盘，最多的成交了近10套，表现非常活跃。

拿香山美墅来说，这两个月已经卖掉了近20套房子，而且大多是170㎡以上的大面积户型和别墅，总价基本去到2000万以上。

上月初，一套建面约365㎡的合院别墅，以总价1.6亿成交，单价约43.83万/㎡，创下历史新高。

五期云颂，8月份就成交了6套房源，差不多是以往几倍的量，单价区间在12-13万。

还有四期果岭，这几天连续成交了3套160㎡以上的房源，总成交量已经超过上月。

另外壹方玖誉二手成交也很迅猛，据传上月底一周就卖掉了7套房源，成交总价在2000-4000万之间。

其中，249平的低楼层以3550万成交，单价为14.24万/㎡；220㎡的中楼层以3200万成交，单价为14.55万/平。

在成交价格上，和7月份相比有一定的上浮，涨幅约10%左右。

那么，二手豪宅市场这波行情，接下来会一直延续吗？价格会否迎来新一轮反弹？

新政后二手房涨了吗？

“都说市场很热，但目前我们店里还没有成交。”宝中一个主要负责二手房板块的中介表示。

新政后这几天，我们实地调研了几个二手片区，从市场方面了解到情况是：

二手房整体返价现象并不多，除了个别豪宅业主心态有所变化，目前价格没有明显异动。

但市场的情绪已经起来了，二手带看和咨询量有明显增加，部分笋盘在加速去化。

从市场面来看，二手房挂牌价格还在下调。

据行舟笔记数据，过去24小时内，深圳有631套二手房源降价，降价幅度从几十万到几百万不等。

最疯狂的要数位于龙岗中心城的绿景大公馆，24小时降了507万，降幅55%。

而过去24小时，涨价的二手房源只有91多套。

至于成交价方面，目前监测到的多个小区基本维持上月，不过也有趁着这波热度降价卖房的。

9月4日，一套菁英趣庭47平1房，以总价375万成交，成交单价为7.97万/平，是近3年来小区成交单价最低的一套。

天悦龙庭，一套建面约115平的中层房源，以总价1050万成交，单价为9.13万/平， 还包含一个车位，与近期同户型成交相差不大。

截至目前，链家外网展示的二手房挂牌量为3.55万套，这还不算内网没有展示的房源。

这就意味着，如果不是价格有特别的优势，很难在如此庞大的数量中脱颖而出。

以价换量还会是大势所趋。

特别是偏刚需、老破小的二手房源，本身供应量大、加上房源条件没那么好，依然面临去化难的压力。

深圳二手房接下来会怎么走？

对二手房来说，今年的“金九银十”表现肯定不会差，最悲观的时候已经过去。

现在政策落地，市场会逐步发酵，后续会慢慢呈现整体成交量放大的趋势。

比如，接下来想要置换的业主，眼下只要出掉手上的房子，就可以通过认房不认贷，成为首套房家庭，首付三成进行置换。

为了置换，一定会有房东加速出货，这样一来价格还有进一步谈判空间，通过“以价换量”，促进二手房的一波成交。

从历史经验来看，每一次深圳楼市回暖都是量在价先，也就是说成交量起来了，房价也会跟着涨。

2015年和2020年都是如此。

我们认为，9月份深圳二手房总成交量，预计将超越8月份，而且是大幅超越，很有可能突破5000套枯荣线，重回到正常水平。

接下来豪宅行情还会持续，像香蜜湖、华侨城、深圳湾等核心片区，很有可能迎来新一轮补涨；

随着市场信心进一步提升。行情也会逐渐蔓延到外围的碧海、龙华、沙井等区域。

对于购房者而言，现阶段市场距离进一步转好还有一定时间窗口，找到合适自己的房子可以果断下手了。

来源：深圳淘房志